自去年以來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在著一些值得關(guān)注的新情況、新問(wèn)題。如倉(cāng)儲(chǔ)租金普遍上漲，倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)庫(kù)存量增加、周轉(zhuǎn)放緩，土地與倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)權(quán)分離現(xiàn)象較為突出等。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，社會(huì)物流需求明顯放緩，物流企業(yè)的贏利空間也正在不斷壓縮。
    6月18~19日，第七屆倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)大會(huì)在京召開，眾多倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)及業(yè)內(nèi)人士齊聚一堂。大會(huì)開幕當(dāng)天，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈紹基介紹了2011年全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展情況。沈紹基特別提到2011年我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)出現(xiàn)的一些新特點(diǎn)，并對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)今后的發(fā)展做了展望。此外，國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)節(jié)局副局長(zhǎng)王慧敏在會(huì)上表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，社會(huì)物流需求明顯放緩，物流企業(yè)贏利空間不斷壓縮。為此，她表示，下一步將著力落實(shí)促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策。
    供不應(yīng)求與低利用率矛盾
    大會(huì)上，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)發(fā)布了2011年《全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展指數(shù)》，數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)供需指數(shù)為0.882。據(jù)與會(huì)專家介紹，若供需指數(shù)小于1，說(shuō)明我國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。其中，北京、上海、天津、大連等諸多城市的倉(cāng)庫(kù)供需指數(shù)都在0.9以下。如此看來(lái)，我國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間，這對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。
    然而，就在巨大的機(jī)會(huì)面前，倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)卻有些無(wú)能為力。在這次大會(huì)上，沈紹基一再?gòu)?qiáng)調(diào)，目前我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)用地供不應(yīng)求，并且由于倉(cāng)儲(chǔ)用地的取得方式與價(jià)格偏高問(wèn)題，使倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展受到一定影響。在巨大的機(jī)會(huì)面前，倉(cāng)儲(chǔ)物流遭遇用地瓶頸。
    由于用地瓶頸，倉(cāng)儲(chǔ)資源供不應(yīng)求，這是一個(gè)事實(shí)，然而與之矛盾的是，就在供不應(yīng)求的情況下，倉(cāng)儲(chǔ)資源的利用率卻依舊較低。《全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展指數(shù)》顯示，2011年我國(guó)的倉(cāng)庫(kù)利用率雖較去年有所提高，但利用率仍舊較低，成都的平房庫(kù)利用率僅為51.6%。
    北京德利得物流有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)惲綿在大會(huì)上就提出了這樣一個(gè)問(wèn)題：“市場(chǎng)上倉(cāng)儲(chǔ)資源是供不應(yīng)求，但我怎么卻找不到客戶呢？”對(duì)此，國(guó)美電器有限公司營(yíng)運(yùn)中心物流總監(jiān)吳光華和物美集團(tuán)物流總監(jiān)吳篤卿回答了這個(gè)問(wèn)題：“主要還是市場(chǎng)上現(xiàn)有的一些倉(cāng)庫(kù)不符合我們的需求。”吳光華與吳篤卿兩人道出了當(dāng)下倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，倉(cāng)儲(chǔ)資源的服務(wù)與品質(zhì)不能滿足企業(yè)需求。
    一邊是倉(cāng)儲(chǔ)資源供不應(yīng)求，一邊又是倉(cāng)儲(chǔ)資源的利用率較低，如何化解這個(gè)矛盾呢？與會(huì)的倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)代表一致表示，在倉(cāng)儲(chǔ)用地困難的情況下，提高現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)用地的利用率很必要。一直以來(lái)，企業(yè)擴(kuò)張經(jīng)常是采用新增用地的擴(kuò)張方式，往往忽視了現(xiàn)有的倉(cāng)儲(chǔ)用地。實(shí)際上，如果在現(xiàn)有用地上擴(kuò)建倉(cāng)庫(kù)，比如建設(shè)立體倉(cāng)庫(kù)，利用效率就會(huì)大大增加。
    對(duì)于當(dāng)下一些倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)資源服務(wù)低下的現(xiàn)狀，倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)也應(yīng)加大對(duì)先進(jìn)技術(shù)的引用與推廣，不斷引進(jìn)優(yōu)秀人才，不斷豐富自身的增值服務(wù)。比如目前盛行的倉(cāng)儲(chǔ)金融服務(wù)，就能為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)和豐富的服務(wù)，這才是倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)制勝的關(guān)鍵。
    對(duì)此，王慧敏也表示，相關(guān)部門將全面實(shí)施和落實(shí)“十二五”時(shí)期的相關(guān)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心的合理布局和銜接配套，確保符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的領(lǐng)域得到支持和優(yōu)先發(fā)展，并積極引導(dǎo)創(chuàng)新物流運(yùn)作模式。她還特別強(qiáng)調(diào)，要推廣先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用，更好地發(fā)揮物流科技和信息化的支撐和引領(lǐng)作用，推廣物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，發(fā)展先進(jìn)的物流裝備設(shè)施，鼓勵(lì)和支持對(duì)信息平臺(tái)的整合、集約和規(guī)范，提高物流設(shè)施的利用率和運(yùn)作效率。
    倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)外包成趨勢(shì)
    在大會(huì)上，除了“供不應(yīng)求”這個(gè)熱點(diǎn)外，企業(yè)提及最多的當(dāng)屬“倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)外包”，大會(huì)還專門以此為題開設(shè)了論壇進(jìn)行討論。據(jù)了解，該“外包”有兩層含義，一是生產(chǎn)與零售企業(yè)將倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)外包給專業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)，自己不再親自運(yùn)作；另一層含義是倉(cāng)儲(chǔ)用地與倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)分離。
    “‘外包’的這兩層含義都是當(dāng)下倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。”秦皇島冀盛物流有限公司倉(cāng)儲(chǔ)物流部經(jīng)理柏華熹對(duì)記者表示。為了更加形象地說(shuō)明這個(gè)趨勢(shì)，柏華熹給記者列舉了一個(gè)真實(shí)的例子：河北省一家生產(chǎn)企業(yè)將倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)外包給天津市一家物流公司，而這家物流公司又開始在全國(guó)各地尋找倉(cāng)儲(chǔ)物流資源，通過(guò)租賃各地的倉(cāng)儲(chǔ)資源來(lái)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)。生產(chǎn)企業(yè)將倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)外包給專業(yè)的物流公司，物流公司又尋找正在外包的倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)，最終這種“外包”將占據(jù)整個(gè)行業(yè)。
    對(duì)此，吳光華也提出，盡管當(dāng)下國(guó)美的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)大部分由自己在做，但未來(lái)與專業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)合作是很有可能的。據(jù)《2012年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，由于業(yè)務(wù)增長(zhǎng)、自有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備不足，許多企業(yè)選擇外租倉(cāng)庫(kù)。2011年有98家企業(yè)租用倉(cāng)庫(kù)，總面積達(dá)784.2萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)了37.6%，遠(yuǎn)大于企業(yè)自建倉(cāng)庫(kù)面積的增長(zhǎng)率。
    而對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)外包這一趨勢(shì)，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)發(fā)布的2012年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展報(bào)告中也明確指出，倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)與倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的分離已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。除了大型物流企業(yè)外，一般倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)投資建設(shè)倉(cāng)庫(kù)的能力與愿望將會(huì)不斷弱化，倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)公司的網(wǎng)絡(luò)布局成為普遍追求。
    除了倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)沒(méi)有能力外，倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)與倉(cāng)儲(chǔ)物流的分離也是利益導(dǎo)致的結(jié)果。“自己做倉(cāng)儲(chǔ)不掙錢，出租倉(cāng)庫(kù)卻可以賺錢。”在倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)外包的論壇上，主持人惲綿以此為開場(chǎng)白。這句話已是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)。“以我們企業(yè)為例，我們有兩塊業(yè)務(wù)，一是自己做倉(cāng)儲(chǔ)，二是將倉(cāng)儲(chǔ)資源出租。去年自己負(fù)責(zé)的一個(gè)倉(cāng)庫(kù)贏利40多萬(wàn)元，而租出去的一個(gè)倉(cāng)庫(kù)竟贏利80多萬(wàn)元，這個(gè)現(xiàn)實(shí)讓企業(yè)不得不走上出租這條路。”以物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的秦皇島冀盛物流有限公司開始側(cè)重發(fā)展它的“外包”業(yè)務(wù)。
    造成這一結(jié)果的原因也很明顯，企業(yè)自己經(jīng)營(yíng)的倉(cāng)庫(kù)需要不斷地尋找生產(chǎn)企業(yè)及零售企業(yè)客戶，但很難保證這些倉(cāng)庫(kù)天天有客戶，而外包給其他物流企業(yè)的倉(cāng)庫(kù)不需要考慮這個(gè)問(wèn)題，只要收取租金就可以，收入比較穩(wěn)定。
    電商與倉(cāng)儲(chǔ)的“糾葛”
    談到倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)，又不得不說(shuō)起電子商務(wù)。“最近兩年，中國(guó)物流地產(chǎn)需求的最大推動(dòng)者非電子商務(wù)莫屬。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事、物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)王成志對(duì)記者表示。
    據(jù)王成志介紹，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，一些大型電子商務(wù)企業(yè)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)資源，尤其是倉(cāng)庫(kù)租賃的需求量很大，比如著名音像圖書網(wǎng)站亞馬遜在昆山市定制了逾10萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)，作為其華東區(qū)域的配送中心。幾個(gè)月前，亞馬遜在天津的9萬(wàn)平方米的物流中心啟用。2011年年初，阿里巴巴集團(tuán)也宣布了物流戰(zhàn)略計(jì)劃：將聯(lián)合金融合作伙伴投資200億~300億元在全國(guó)建立倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)體系。京東商城在倉(cāng)儲(chǔ)物流方面的更是“大手筆”，它在全國(guó)多地修建倉(cāng)儲(chǔ)中心。
    電商企業(yè)在倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的活躍對(duì)于物流地產(chǎn)的開發(fā)商和業(yè)主來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。一方面，物業(yè)的租賃風(fēng)險(xiǎn)被降到最低，另一方面，在如此巨大需求的推動(dòng)下，租金自然是日益見漲。“從市場(chǎng)需求方面來(lái)講，電子商務(wù)的發(fā)展的確給倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了積極地影響。”北京心動(dòng)弘毅科技有限公司物流總監(jiān)蘇穎表示。
    然而，電子商務(wù)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)來(lái)說(shuō)，除了扮演著天使的角色，同樣也是惡魔。
    王成志對(duì)此深有感觸。隨著電商寒冬的漸漸逼近，一些業(yè)主已經(jīng)感受到了大面積租賃后面涌動(dòng)著的風(fēng)險(xiǎn)。一旦租戶垮掉，大量面積的空置將使業(yè)主蒙受巨大損失。許多業(yè)主也反映，雖然電商企業(yè)簽起租約來(lái)很氣派，但因資金鏈緊張，拖欠租金的事時(shí)有發(fā)生，業(yè)主只有通過(guò)增加租賃押金的方式來(lái)降低相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
    此外，在期待升值和為上市增加固定資產(chǎn)砝碼等想法的推動(dòng)下，電商企業(yè)競(jìng)買物流用地也在市場(chǎng)上屢見不鮮。而事實(shí)上，電商企業(yè)本身的資金鏈已經(jīng)十分脆弱，無(wú)端增加這些土地資產(chǎn)累贅就非常不健康，再加上有些企業(yè)存在搖身一變成為房地產(chǎn)開發(fā)商的所謂遠(yuǎn)景計(jì)劃，給市場(chǎng)價(jià)格造成了不必要的泡沫，反而會(huì)對(duì)物流地產(chǎn)的有序發(fā)展造成不良影響。